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  我們隱約感覺到的今年一季度人民幣大幅度貶值。在這場貨幣競價權之中,有可能從長期看,我不懷疑人民幣持續升值是一個中長期的必然趨勢,我個人 看法,但是短期內人民幣大幅度持續貶值,以及美國QE量化寬松貨幣支出,有可能導致一部分當年給各種途徑湧入中國熱錢的退出,那麼對短期市場的沖擊影響、 社會預期的影響應該是不容忽視。



內容來自sina新聞

  2014年,我們短期經濟運行的風險仍然是增長速度下行。至於我們市場關註的第一個大問題,別關起門來自說自話。

  第四,我們希望大傢註意到,在這個市場中不是人人都活得下去,不是每一座像過去一樣百名銀行行長、百名規劃局長就一定能掙著錢,當開發商就一定 有利可圖,這個時代過瞭。一場大洗牌時代過瞭,這不妨礙未來房地產8-10年仍將有把握地說是全世界規模最大、增長速度最快的市場,但是這樣一個高尚的格 局不是每一個個體都能夠看到。

  剛剛前不久公佈的3月份通貨膨脹率是2.4%,我們順便也說一句,2.4%並不一個可怕的通脹水平,中國是一個大的不平衡經濟體,3%-5%的通脹率才是良性、正常、溫和通脹,3月份的數據我們才剛剛接近良性、溫和通脹的下線,而且是接近而已。

  希望開發商別把這個動不動好像政策,如果我們的房地產市場永遠是在政策左右著格局,一上臺就問下一步出什麼政策,這個最嚴厲的調控政策是我們關 鍵詞的話,我們市場如同一個高中生一樣,以為他的父母是他的主要敵人,每天在和父母做鬥爭。當你走到職場上的時候才知道,決定你成熟與否發展快慢的原因是 你的上司、你的同事和你的客戶,而不是你的爹媽。

  還有一些地方過度擴張,比如鄂爾多斯,以及與它類似的城市還有一些。但是不代表中國房地產市場出現瞭多大的問題,這個市場本來就應當是供不應求 和供大於求的反復交替才是正常的市場。供大於求的格局,並不等於就沒有需求,並不等於房地產市場的參與者沒有利潤可圖,也甚至不等於房價不漲。

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  這是我們大傢都感受到的。這個市場分化不是從今天開始,實際上在過去十年調控中我們的市場始終不是整齊劃一的。例如,包括東北三省的省會城市在內,哈爾濱、長春和沈陽,十年中房地產市場的供和求始終是供大於求的,這和北上廣深有多少房子都不夠這種形勢是呈明顯對照的。

  這是第一條,市場給我們提出的挑戰,我們能不能在一個短期應對中保持我們市場的平新北市借貸利息穩和健康發展,海嘯的損失、海嘯的侵害隻有20分鐘,但是20 分鐘抵擋不過,房倒屋塌,物資資產人員大規模傷亡就已經造成瞭。它並不是一個長期的侵害過程,但是這一個短期沖擊可能對我們市場的影響還是有可能,但是會 不會發生?我們現在並不確定,因為中央經濟工作會議也說方向不定,因此這2013年我們究竟是通脹還是通縮,現在這個問題我們還沒有確切的把握。

  如果說,大傢都註意到市場經濟有八個字,前四個字叫優勝劣汰;我們可能要迎來這個時代,但是我們也希望大傢關註後四個字,叫適者生存。類人猿猩 猩的之上最接近於人類,它現在是瀕危保護動物,森林之王老虎得現在人工飼養才能繁殖,蒼蠅、臭蟲是人類最厭惡的生物,全世界的科學傢用盡瞭化學、物理、生 物的辦法,我沒聽說哪個國傢消滅蒼蠅蚊子的,優勝劣汰、適者生存。

  我剛才說到分化還有其他一些,比如大中城市、一二三線城市,最重要的理由我們認為社會預期在發生著重要的變化,如果2011-2012年是一個 投機性需求大規模退出的階段,別看2013年我們房地產市場叫量價齊升,供求兩旺,但是2013年的求是以自住性需求為主的,投機性需求在2012年已經 成規模主體退出瞭這個市場。這是可以明確肯定的一個方向。

  分化也不可怕,分化也不是今天才開始的,但是現在如果說分化中有什麼區別的話,那麼我們可能有一些局部的小城鎮大盤過多,短期內實際上沒有那麼多的人口集聚和集中,造成瞭一個一個供大於求的失衡格局是可能的。

  那麼,2013年下半年到今年以來,進一步說,恐慌性需求、過度需求也在逐步退出市場,所以導致瞭我們今天大傢所說的觀望。

  我們順便也給大傢說一個客觀規律,這個客觀規律不以你主觀意志為轉移的必然趨勢,買房子不是每天重復買的,房子的需求和股票不一樣,房子的需求 和吃飯不一樣,飯是每天要重復吃的,沒有一個人說我昨天吃過瞭今天不用吃,有嗎?有人說明天老板請全體員工吃飯,今天我就餓著瞭,把今天的需求挪到明天 去,可以嗎?飯是每天重復要吃的。娶媳婦不是每天重復要娶的,有人說我每年重娶一年媳婦嗎?房地產的需求是累積需求,8-10年的累積需求和累積供給之間 的對比關系,才能真正說明它們的供大於求和供不應求。

  第三,房地產市場新挑戰。這個新挑戰來自於互聯網。

  我們希望開發商不要再努力地問下一步出什麼政策,政策隻是你今天這麼有出息吃藥,人們長這麼大免不瞭要得病吃藥,吃藥隻是局部的調整你身體失衡 的輔助方面,你今天這麼有出息絕對不是因為從小你媽老給你吃藥的結果,一定是你先天基因不錯,後天註意加強鍛煉、認真學習、自我參與競爭的結果。沒有誰是 靠吃藥有出息、吃藥長大的,這個世界隻有一個人張嘴就問人吃藥的。

  2014年市場的確給瞭我們很多新的變化,第一個變化人們可能猜是鬼城。錯瞭,第一個值得我們關註的是國際形勢,國際命運變幻。

  曾經有媒體問我,有人說過去十年是房地產的黃金十年,你認為未來十年是白金十年還是黃金十年?我這樣回答,我說在80年代末或者21世紀初的十 年,是中國黃金十年,那個時候丈母娘的需求不是有房有車,是冰箱彩電洗衣機,你要想娶漂亮的姑娘,你得有物質基礎,你得有冰箱彩電洗衣機三大件才行,那時 候傢電洗衣機的廠長很牛,背後天天追著給塞條子的人,堪稱黃金十年。由此誕生瞭一大批名牌企業和名牌產品,上海的五三牌電視機等等很多,營口的洗衣機,稱 不稱黃金十年?稱。但是到21世紀初,這些名牌企業,政府重點扶持的基本都死光瞭,長虹算是說過僅存的一傢,至今我看也是很大的被邊緣化瞭,但這並不妨礙 進入21世紀之後的第一個十年中國成為瞭世界一流的傢電大國。我們可以驕傲地說,大傢電小傢電、黑傢電白傢電,中國廠商都是沒有爭議的世界第一。你說第一個十年叫黃金,還是第二個十年叫黃金?

  第二個,局部城市的供大於求和市場分化。

  本文為著名經濟學傢、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生於2014城市觀點論壇沈陽行上的演講實錄節選,未經本人審核

觀點意見未來房地產市場是適者生存的時代

  去年末,中央經濟工作會議明確提出國際大國的貨幣政策與大宗商品價格方向不定,我們面對極其復雜的國際緊張形勢。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-17/08394071889.shtml

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